О нотариальной форме сделок с недвижимостью, а также об уплате процентов по 317.1 ГК РФ

Эдуард Михайлович Цыганков, кандидат юридических наук

Наблюдения за процессом законотворчества в исторической перспективе приводят к заключению о том, что вольное обращение с понятиями и терминами, а также неуемное желание создать короткую и универсальную правовую норму на все случаи жизни, является укоренившейся правовой традицией Государства Российского .   

Вопрос о том, как и почему у российского законодателя возникла  потребность в экономии слов при формулировании правовых норм, требует специального исследования. Тем более что сегодня этот процесс проходит на фоне нарастающего извержения новых законов. То есть законов становится все больше, но при этом ясности в понимании, содержащихся в них правовых норм, не прибавляется. Перспективы дальнейшего развития такого «тренда» (как сегодня модно выражаться) будут самыми печальными – огромная бессистемная масса законов с неясными формулировками правовых норм. Одним словом – беззаконие.  

Приведем несколько свежих примеров из «недосказанного». 

Нотариальная форма для сделок с недвижимостью

Федеральным законом от 29 декабря 2015 года № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты» внесены изменения  в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В частности, статья 30 «Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом» дополнена пунктом 2 следующего содержания: 

«2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению".

Только большое желание введения обязательности нотариальной формы сделок с недвижимостью может привести к следующему толкованию этой правовой нормы: 

1. При продаже недвижимого имущества (например, квартиры), находящейся в обще долевой собственности, одновременно продаются доли в праве общей собственности на это недвижимое имущество.
2. Доля в праве общей собственности на недвижимое имущество также относится к недвижимому имуществу.
3. Если при продаже недвижимого имущества одна из долей принадлежит несовершеннолетнему, то требуется нотариальная форма для  всей сделки продажи недвижимого имущества. 

В силу закона (распоряжение материнским капиталом), правоприменительной практики  (приватизация) и родительской заботы практически в каждой семье несовершеннолетние дети имеют долю в праве общей долевой собственности на квартиру. В итоге вышеприведенного  толкования, практически каждой семье, помимо процедуры согласования вопроса о продаже квартиры с органами опеки и попечительства, придется протии процедуру нотариального оформления сделки, и заплатить денежную сумму, в отдельных случаях, весьма существенную для семейного бюджета.

В соответствии со статьей 22.1 Федерального закона  11 февраля 1993 года N 4462-1, нотариальный тариф за удостоверение сделки, предметом которой является отчуждение недвижимого имущества посторонним лицам, при цене имущества  от  1 млн. рублей до 10 млн. рублей включительно,  составит 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 млн. рублей. То есть, за нотариальное оформление продажи среднестатистической двухкомнатной квартиры по цене 2,5 млн. рублей придется заплатить нотариальный тариф 10 тысяч рублей. Жителям столицы придется заплатить почти в два раза большую сумму. 

В этом случае, со стороны родителей (продавцов квартиры) были бы логичны следующие возражения. Предметом сделки является квартира, а не доли в праве общей долевой собственности на нее. Никакого умысла (воли и волеизъявления) на продажу доли, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, не было. Все права несовершеннолетнего, в том числе, при распределении долей в праве общей собственности вновь приобретаемого жилья, не нарушены, о чем свидетельствуют документы выданные органом опеки и попечительства. В статье 30  Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ ничего о долях на право в общей собственности не сказано. И, на каком основании возникает обязанность уплаты нотариального тарифа со всей суммы сделки, если спор идет о стоимости доли несовершеннолетнего? 

Возражения и вопросы родителей представляются вполне обоснованными и справедливыми.  Деятельность нотариусов,  безусловно, дело нужное и важное, но (перефразируя известное выражение)  истина дороже. К родительским возражениям остается только добавить следующее.

 Для утверждения вывода о том что, при продаже недвижимого имущества продаются доли в  праве общей собственности на это имущество, нет никаких оснований. Также как и для утверждения о том, что доля в праве общей собственности на недвижимое имущество относится к недвижимому имуществу. В соответствии с положениями статей 128 и 130 ГК РФ,  недвижимое имущество представляет собой вещь, а доля в праве общей собственности на недвижимое имущество –  имущественное право. Гражданский кодекс не объединяет и не смешивает эти два понятия. В статье 128 ГК РФ они перечислены как самостоятельные объекты гражданских прав. Статья 130 ГК РФ определяет недвижимое имущество как вещь и не включает в содержание этого понятия имущественные права. Аналогичным образом поступает Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяя в статье 1 понятие «недвижимое имущество».

Следовательно, при продаже недвижимого имущества продается только недвижимая вещь. При этом понятие «доля в праве общей собственности на недвижимое имущество» не относится к понятию «недвижимое имущество». В свою очередь, из вышеизложенного следует вывод о том, что положения пункта 2 статьи 30  Федерального закона  N 122 применяются только в том случае, когда несовершеннолетнему принадлежит все недвижимое имущество, а не доля в праве общей собственности на это недвижимое имущество. Казалось бы, именно об этом в данном Законе и говориться. Если бы законодатель пожелал распространить обязательность нотариальной формы на сделки с недвижимостью, где у несовершеннолетнего есть доля в праве обще собственности, он бы так и сформулировал правовую норму. Но, видимо уже все привыкли к тому, что законодатель создает короткие, но емкие правовые нормы, а правоприменитель (чиновник, судья и т.д.) наполняет их содержанием по своему усмотрению. При этом, так уж сложилось, что правоприменителю проще перестраховаться и принять решение в пользу более сильной стороны. Дорога к истине трудна и терниста. Далеко не каждый гражданин решиться пойти по этой дороге.  

Молчаливый доход от полученных по умолчанию процентов

Очередным шедевром законотворчества можно по праву признать статью 317.1 ГК РФ «Проценты по денежному обязательству», введенную Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ.  Согласно пункту 1 указанной статьи ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, кредитор по денежному обязательству, сторонами которого являются коммерческие организации, имеет право на получение с должника процентов на сумму долга за период пользования денежными средствами. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется ставкой рефинансирования Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (законные проценты).

 Правовые нормы статьи 317.1 ГК РФ действуют с 1 июля 2015 года. Практика применения данной статьи пока незначительна, однако, вопросов к ней предостаточно. Например, каково содержание понятия «денежное обязательство»? Во всем ГК этому понятию нет определения.  Также как и нет определения понятию  «долг», используемому  в статье 317.1 ГК РФ. Можно ли под денежным обязательством, о котором идет речь в статье 317.1 ГК РФ, понимать любое обязательство по уплате денежной суммы за полученные товар, работу или услугу?  Применяется ли статья 317.1 ГК РФ при просрочке обязательства и как это соотносится с применением статьи 395 ГК РФ?  Для чего вообще включили в ГК РФ статью 317.1 и в чем ее назначение?

У российского правоприменителя вариантов ответов на поставленные вопросы может быть великое множество. Это тоже можно считать нашей давней традицией. Достаточно вспомнить поговорку: «Закон что дышло – куда повернул, дуда и вышло». Видимо законодатель делает все возможное, чтобы не отступать от традиций. В свою очередь субъекты гражданско-правовых отношений готовы в каждый договор вставлять оговорки о неприменении статьи 317.1 ГК РФ. Как говориться – «на всякий случай, от греха подальше». Если и были у авторов поправок ГК РФ благие намерения, то они в очередной раз привели к иным результатам.

Следует отметить, что основная проблема, связанная с  применением статьи 317.1 ГК РФ находится в сфере налоговых, а не гражданско-правовых отношений. То есть, проблема даже не в том, что судебная практика допускает одновременное  применение статьи 317.1 ГК вместе со статьей 395 ГК, а в том, что из разъяснений финансовых органов следует вывод о том, что обязательства по уплате процентов возникают из 317.1 статьи «по умолчанию». В свою очередь, также по умолчанию возникают налоговые обязанности.

Попробуем, руководствуясь логикой и действующим законодательством ответить на поставленные вопросы.   

Из буквального толкования статьи 317.1 ГК РФ следует, что о потенциальной возможности возникновения  дохода (как объекта налогообложения) от получения процентов при реализации положений статьи 317.1 ГК можно говорить не ранние того момента, когда кредитор определенно выразит свою волю на реализацию права, предусмотренного данной статьей. При отсутствии ясно выраженной воли кредитора на получение определенной суммы процентов по статье 317.1 ГК РФ  у должника не возникает обязательства по уплате сумм этих процентов.   В свою очередь отсутствие такого обязательства означает отсутствие у кредитора даже  потенциальной возможности возникновения в будущем объекта налогообложения. 

В своем разъяснении вопросов применения статьи 317.1 ГК РФ от 9 декабря 2015 г. N 03-03-РЗ/67486 Минфин России делает следующие выводы.

В случае если в договоре, на основании которого возникло денежное обязательство, отсутствует порядок начисления процентов, по такому обязательству у кредитора по умолчанию возникает право требования к должнику в размере законных процентов. Данные суммы отражаются в составе доходов (расходов) у кредитора и должника соответственно. В случае указания в договоре на неприменение статьи 317.1 ГК РФ ни данные требования, ни доходы (расходы) не возникают.

Законные проценты, начисленные по умолчанию по денежному долговому обязательству в порядке статьи 317.1 ГК РФ, подлежат учету налогоплательщиком в составе внереализационных доходов (расходов) при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

Вместе с тем кредитор вправе отказаться от их получения. В этом случае задолженность у организации-должника в виде суммы процентов по денежному обязательству, списываемая путем прощения долга, подлежит включению в состав внереализационных доходов.

При толковании положений Гражданского кодекса РФ, Минфин России определенно выходит за пределы своих полномочий и компетенции. Согласно статье 34.2 НК РФ  Минфин России уполномочен давать разъяснения исключительно по вопросам применения законодательства РФ  о налогах и сборах.

Вывод  Минфина России о том, что у кредитора по умолчанию возникает право требования к должнику в размере законных процентов, не имеет надлежащего обоснования и не соответствует системному и буквальному толкованию положений статьи 317.1 ГК РФ.

В статье 317.1 ГК РФ сказано: «… кредитор по денежному обязательству, сторонами которого являются коммерческие организации, имеет право на получение с должника процентов на сумму долга за период пользования денежными средствами». То есть, у кредитора есть выбор. Он может реализовать свое право или отказаться от его реализации. Минфин России при толковании приведенных положений статьи 317.1 ГК РФ подменяет понятия возникновение права и возникновение обязательства. При этом фраза  «имеет право на получение процентов» подменяется фразой - «по умолчанию возникает право требования к должнику». Вместе с тем, необходимо подчеркнуть, что право кредитора получить с должника проценты по статье 317.1 ГК РФ возникло с момента вступления в силу правовой нормы этой статьи, а вот обязательство должника  возникнет не по умолчанию, а только тогда, когда кредитор выразит свою волю по реализации данного права и определит конкретные требования к должнику. 

Подраздел 1 Раздела III ГК РФ, в котором содержится статья 317.1, посвящен обязательствам, а не вопросам возникновения и реализации прав. Ни в одной статье указанного подраздела нет каких-либо упоминаний о возникновении обязательств по умолчанию. В соответствии со статьей 307 ГК РФ, обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в Гражданском Кодексе РФ, который не предусматривает «умолчание» в качестве основания возникновения обязательства.   

Рассмотрение права кредитора в качестве  его обязанности противоречит основным началам гражданского законодательства, закрепленным в ГК РФ.  Согласно п. 2 Статьи 1 ГК РФ,  «граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора».

Действуя в своих интересах, гражданин или юридическое лицо вправе по своему усмотрению реализовать предоставленное гражданским законодательством право. Вывод о том, что предусмотренное законодательством право реализуется по умолчанию, не основан на действующем законодательстве. Во многих случаях, в частности, когда получение процентов по денежному обязательству не является  целью хозяйственной деятельности субъекта, взыскание этих процентов может нанести ущерб интересам взыскателя.

Дальнейший анализ положений статьи 317.1 ГК в соотношении с положениями статей Подраздела 1 Раздела III части I ГК РФ, а также статей глав 42, 59 и 60 части II ГК РФ, приводит к выводу о том, что в этой статье идет речь не обо всех денежных обязательствах, а только тех, в которых определенно выражена воля субъектов по передаче и соответствующего получения денежных средств в пользование. В частности,  эта воля субъектов гражданского законодательства может быть реализована в форме заемного обязательства, предусмотренного главой 42 ГК. В рамках исполнения обязательств имеющих иные, чем получение процентов по денежному обязательству, цели (купля продажа, аренда, подряд и т.д.) заемное  обязательство не возникает. В данном случае оно может возникнуть только по отдельному  соглашению сторон в порядке статьи 818 ГК РФ «Новация долга в заемное обязательство». В соответствии с п.1 статьи 818 ГК РФ, по соглашению сторон, долг, возникший из купли-продажи, аренды имущества или иного основания, может быть заменен заемным обязательством.

Надлежащее исполнение обязательства в соответствии с установленными сроками не приводит к возникновению нового обязательства - долга. Только в  случае просрочки исполнения обязательств возникает новое обязательство (долг), которое может быть исполнено с начислением процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ или заменено заемным обязательством с возможностью начисления процентов в соответствии со статьей 317.1 ГК РФ. В данном случае проявляется соотношение статей 395 и 317.1 ГК РФ. Правовые нормы статьи 395 ГК РФ применяются по результатам неправомерных действий, а правовые нормы статьи 317.1 применяются к обязательствам, возникшим на основе добровольного волеизъявления его сторон.

В этой связи, следует согласиться с мнением Минфина России, выраженного в вышеуказанном письме, о том, что в статье 317.1 ГК РФ речь идет не всех денежных обязательствах, а только о долговых денежных обязательствах. К этим обязательствам, в частности, в соответствии с пунктом 6 статьи 250 Налогового кодекса РФ, относятся обязательства, содержащиеся в договорах  займа, кредита, банковского счета, банковского вклада, а также в ценных бумагах.

Следует отметить, что в статье 809 ГК РФ, посвященной регулированию отношений по уплате процентов по договору займа, содержится правовая нора аналогичная норме статьи 317.1 ГК РФ. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. 

Продолжая поиск смысла в появлении в ГК РФ статьи 317.1 можно предположить, что, по мнению законодателя, в ГК РФ недоставало общей правовой нормы о начислении процентов по долговым денежным обязательствам, таким как обязательства, вытекающие из   договоров  займа, кредита, банковского счета, банковского вклада, ценных бумаг. То есть, общая правовая норма статьи 317.1 появилась для того, чтобы предусмотренные в ней правила распространялись на все долговые денежные обязательства, в том числе на те, для которых не предусмотрена специальная правовая норма.       

В итоге правомерно заключить:

1. Статья 317.1 содержит общие правовые нормы о праве кредитора получить с должника проценты по долговым денежным обязательствам, возникающим на основе правомерного взаимного волеизъявления сторон обязательства. Специальные правовые нормы о праве кредитора получить с должника проценты по долговому денежному обязательству содержатся в статьях ГК РФ или иных законодательных актах, устанавливающие конкретные формы закрепления долговых денежных обязательств (заем, кредит, ценные бумаги и тому подобное).
2. На основании статьи 317.1 обязательство должника уплатить проценты по долговому денежному обязательству возникает не по умолчанию, а на основании определенно выраженной воли кредитора в форме, соответствующей форме закрепления долгового денежного обязательства. Принуждение кредитора к реализации своего права на получение процентов не допускается, в том числе, в форме признания такой реализации по умолчанию.  
3. К иным, не долговым,  в том числе денежным, обязательствам, возникающим из купли-продажи (поставки), аренды, подряда  и другим подобным основаниям,  правовые нормы статьи 317.1 ГК РФ не применяются, за исключением случая, когда возникший в результате исполнения указанных обязательств долг будет заменен на долговое (заемное) обязательство.  

Остается надеяться, что гражданско-правовые отношения, как и отношения в сфере уплаты налогов и сборов, будут понятными и предсказуемыми, возникать на основе ясно выраженной воли субъектов, а не «по умолчанию» и «с молчаливого согласия»…