Услуги

Арендаторам разрешили оспаривать кадастровую стоимость

Журнал "Корпоративный юрист" №12, декабрь 2014

Кириленко Алексей Геннадиевич, директор Департамента консультаций и судебной защиты юридической фирмы "АВЕНТА"

Не заинтересован – не защищен!

Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон№ 135-ФЗ) результаты кадастровой оценки земельных участков могут быть оспорены в арбитражном суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия), созданной уполномоченным органом субъекта РФ.

Абзац 1 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ содержит перечень лиц, которыми могут быть оспорены результаты определения кадастровой стоимости. Законодатель указал, что юридические лица могут оспорить кадастровую стоимость в том случае, если результаты ее определения затрагивают права и обязанности этих лиц. Столь размытый круг субъектов, имеющих право на оспаривание кадастровой оценки, привел к различной оценке судов факта наличия либо отсутствия заинтересованности лиц, которые должны были доказать, в первую очередь, что именно их право нарушено и удовлетворение иска приведет к восстановлению нарушенного права.

Так, к числу лиц, заинтересованных в определении кадастровой стоимости земельных участков, не были отнесены арендаторы земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Казалось бы заинтересованность арендаторов земли в размере ее кадастровой стоимости очевидна, поскольку арендная плата за землю рассчитывается на основании ее кадастровой стоимости (Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»).

Однако суды зачастую не признавали арендаторов заинтересованными лицами, права которых были затронуты проведением кадастровой оценки.

«ВАСовский» прецедент

Неясность, возникающая при определении круга лиц, имеющих право оспаривать кадастровую оценку, была устранена Постановлением Президиума ВАС РФ от 11.02.2014 № 13839/13 по делу № А33-11257/2012 (далее – Постановление № 13839/13).

Субъекты оспаривания кадастровой оценки:

  1. Собственники земельных участков.
  2. Арендаторы земельных участков.
  3. Правообладатели, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения.
  4. Лица, не обладающие оформленными правами на земельный участок, но имеющие в собственности расположенные на нем объекты недвижимости.

Арендаторов и лиц, не обладающих оформленными правами на земельный участок, но имеющих в собственности распложенные на нем объекты недвижимости, Президиум ВАС РФ признал субъектами, чьи права могут быть нарушены несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости.

Как пояснил Президиум ВАС РФ, при кадастровой оценке земель производится оценка не конкретных земельных участков, а массивов земель, исходя из их целевого назначения, вида использования и без учета их индивидуальных особенностей. Определение истинной кадастровой стоимости земельных участков возможно только при установлении рыночной стоимости конкретного земельного участка.

Согласно ст. 10 Закона № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ. При этом положения указанной статьи не лишают заинтересованных лиц права заключить договор на проведение оценки в порядке, установленном в ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости заинтересованное лицо должно соблюсти одно обязательное правило: рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 10761/11 по делу № А11-5098/2010).

Иное толкование данных норм права, по мнению Президиума ВАС РФ, означало бы лишение заинтересованных лиц права на защиту и нарушение их прав и законных интересов.

Рыночная стоимость земельных участков в целях определения их кадастровой стоимости может быть установлена и в отношении земельных участков, которые не могут быть проданы на открытом рынке в условиях конкуренции из-за нахождения на них объектов недвижимости, принадлежащих заинтересованным лицам, или по другим причинам (Постановление АС Московского округа от 07.10.2014 № Ф05-9750/14 по делу № А40-137126/13).

Как могут быть защищены права арендатора?

Права арендатора в этом случае могут быть защищены посредством внесения изменений в содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Защита прав заинтересованного лица в такой ситуации осуществляется в порядке оспаривания решений Комиссии на основании гл. 24 АПК РФ.

В соответствии с правилом, содержащимся в п. 3 ст. 66 ЗК РФ, в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость последнего устанавливается равной его рыночной стоимости. Таким образом, определение судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для ее установления в качестве его новой кадастровой стоимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010) (далее – Постановление № 913/11).

Ретроспективный перерасчет налога

Хотелось бы отметить еще одну особенность, установленную ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ: в случае изменения кадастровой стоимости по решению Комиссии или суда сведения об измененной стоимости должны применяться с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сказанное означает, что изменение кадастровой стоимости происходит «задним числом», однако четкого механизма пересмотра в связи с этим налогооблагаемой базы не предусмотрено (Письмо Минфина России от 16.07.2013 № 03-05-04-02/27809).

Судебная практика основывается на правовой позиции, сформулированной в Постановлении № 913/11.

В силу п. 6 ст. 66 ЗК РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для ее внесения в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта. Сведения о кадастровой стоимости используются с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости, а следовательно отсутствуют основания для ретроспективного перерасчета земельного налога исходя из кадастровой стоимости земельных участков, установленной по решению суда в соответствии с произведенной рыночной оценкой (Постановление АС Уральского округа от 01.09.2014 № Ф09-5095/14 по делу № А76-24368/2013).

Тенденции

На фоне вышеуказанных судебных решений выделяется совершенно противоположная правовая позиция, изложенная в Постановлении ФАС Московского округа от 03.07.2014 № Ф05-6138/2014 по делу № А40-59687/13, в котором сделаны следующие выводы:

  • стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому соответствующая арендная плата должна определяться с учетом устанавливаемой действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды;
  • стороны договора аренды обязаны руководствоваться теми ставками арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, которые предписаны соответствующим нормативным актом;
  • заключив договор аренды, истец (арендатор) согласился с ценой договора, в т. ч. с порядком ее определения, а установление кадастровой стоимости арендатором есть ни что иное, как попытка изменения условий договора в одностороннем порядке;
  • в отношении земельных участков, статус которых исключает их свободное обращение на рынке в условиях конкуренции, невозможно установить рыночную цену;
  • лицо, заключившее договор, фактически оспаривает право собственника земельного участка как на определение его кадастровой стоимости, так и на установление арендной платы;
  • арендатор не вправе заключать договор на проведение кадастровой оценки земельного участка.

Однако необходимо отметить, что в дальнейшем подход АС Московского округа к решению данного вопроса изменился коренным образом. Соответствующие дела стали рассматриваться судьями с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении № 13839/13, что, скорее всего, связано с его официальной публикацией 15 июля 2014 г.

Итог

Постановление № 13839/13 конкретизировало круг лиц, заинтересованных в определении кадастровой стоимости земельных участков, сконцентрировало внимание судов на важных моментах и определило судебный порядок рассмотрения дел данной категории, в полной мере разъяснив свойственные им спорные аспекты.